今年以來(lái)，樓市供求關(guān)系持續(xù)好轉(zhuǎn)，庫(kù)存壓力繼續(xù)釋放。易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，1月蘇州去化周期為15.1個(gè)月，而去年9月則是23.2個(gè)月，去化速度加快了至少8個(gè)月，成效非常顯著！

2月以來(lái)，蘇州新房與二手房市場(chǎng)成交量明顯回升，核心板塊高端項(xiàng)目再現(xiàn)“日光”盛況，根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，蘇州2月前23日新房成交量趕超了今年1月同期。

全國(guó)兩會(huì)后，預(yù)計(jì)監(jiān)管部門和地方將有更多支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)，3月市場(chǎng)活躍度修復(fù)或?qū)⒗^續(xù)，今年“小陽(yáng)春”行情可期！

 

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2025年1月，中國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為44737萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.2%，同比減少11.0%。2024年四季度，百城新建商品住宅庫(kù)存呈現(xiàn)出較明顯的削減態(tài)勢(shì)，今年1月份這一態(tài)勢(shì)延續(xù)。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前已保持連續(xù)24個(gè)月的同比下降態(tài)勢(shì)，充分說(shuō)明庫(kù)存壓力得到積極有力釋放，也為今年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系平衡創(chuàng)造了更好條件。

 

分各線城市來(lái)看，2025年1月，中國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存面積按一線、二線、三四線城市分，分別為3125萬(wàn)、21467萬(wàn)和20145萬(wàn)平方米，同比分別下降10.2%、12.0%和9.9%。意味著各線城市今年供求關(guān)系都有再均衡的向好基礎(chǔ)。

 

供求關(guān)系方面，2025年1月，全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為1021萬(wàn)平方米，成交面積為1549萬(wàn)平方米，其供求比為0.7，呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢(shì)。觀察數(shù)據(jù)，去年四季度開(kāi)始，全國(guó)百城持續(xù)保持供小于求的態(tài)勢(shì)，其供求比分別為0.5、0.6、0.6和0.7。這說(shuō)明供求之間的矛盾得到有效化解，也為今年供求關(guān)系再平衡開(kāi)了好局。

從存銷比來(lái)看，2025年1月，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期(存銷比)為21.3個(gè)月，其含義是：按照目前的銷售速度，市面上新房庫(kù)存規(guī)模需21.3個(gè)月時(shí)間方可消化完。一般認(rèn)為，存銷比合理值大致為12-14個(gè)月。當(dāng)前百城庫(kù)存去化周期依然偏高。

但若對(duì)比去年尤其是歷史高點(diǎn)，即去年二三季度的數(shù)據(jù)，目前去化周期已經(jīng)明顯從高位（最高值為26.8個(gè)月）上降下來(lái)了，也就是說(shuō)，去庫(kù)存的高危警報(bào)解除，是去庫(kù)存戰(zhàn)役階段性勝利的重要體現(xiàn)。

從結(jié)構(gòu)上看，一個(gè)非常重要的變化是，一線城市去庫(kù)存周期已回到合理區(qū)間，即已低于14個(gè)月的水平，這一點(diǎn)和一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)的表現(xiàn)即最近兩個(gè)月明顯由跌轉(zhuǎn)漲有相通性。一線城市去化周期率先回歸合理區(qū)間，對(duì)于行業(yè)信心增加有較積極的作用。

 

那么，蘇州市場(chǎng)的情況如何呢？

易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，蘇州去年9月去庫(kù)存周期為23.2個(gè)月，而今年1月份去化周期降為15.1個(gè)月，去化速度至少加快了8個(gè)月。

 

由此可見(jiàn)，去年9月，蘇州新房庫(kù)存量相對(duì)較大，去庫(kù)存壓力有所凸顯。但經(jīng)過(guò)去年四季度一系列政策工作，市場(chǎng)需求得以積極釋放，蘇州的去化周期明顯改善，成效非常顯著！

這充分說(shuō)明蘇州的購(gòu)房政策“給力”。去年四季度以來(lái)，一系列積極到位的購(gòu)房政策，客觀上持續(xù)降低了購(gòu)房成本和門檻，也進(jìn)一步促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的復(fù)蘇和向好發(fā)展，同時(shí)，也說(shuō)明了蘇州市場(chǎng)需求潛力較大。

2025年蘇州政府工作報(bào)告顯示，從宏觀大方向來(lái)看，蘇州在新一輪宏觀政策環(huán)境下，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，鞏固房地產(chǎn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，并通過(guò)一系列措施，不斷降低房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

 

這可以從以下幾方面來(lái)分析：

城中村改造

蘇州在這一輪城中村改造中，無(wú)論是規(guī)模還是力度，都不小。去年10月，央視就報(bào)道，蘇州將啟動(dòng)275個(gè)城中村舊改，其中約三分之一將進(jìn)行整治，剩余三分之二將被拆除，這一規(guī)模可謂空前。蘇州通過(guò)城中村改造，預(yù)計(jì)可以消化14000套存量住宅。

在此基礎(chǔ)上，今年以來(lái)，蘇州六區(qū)相繼掛出征收公告，由此開(kāi)啟大規(guī)模拆遷工作。比如，2月20日，江蘇公共資源交易平臺(tái)發(fā)布了歷史城區(qū)內(nèi)老舊住區(qū)改造項(xiàng)目—滄浪街道、雙塔街道、虎丘街道招標(biāo)計(jì)劃。

 

這僅是今年蘇州老舊小區(qū)改造的一大寫照。實(shí)際上，從蘇州各區(qū)發(fā)布的2025政府工作報(bào)告均可以看出，今年蘇州老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的覆蓋范圍依然十分廣泛，改造力度和規(guī)模較大。

 

2024年全年來(lái)看，啟動(dòng)186個(gè)城中村改造，一鼓作氣解決了茶花村、紅革村征遷等一批老大難問(wèn)題。新改造老舊小區(qū)惠及4.1萬(wàn)戶，對(duì)1205個(gè)動(dòng)遷安置小區(qū)開(kāi)展環(huán)境整治提升。

比如，姑蘇區(qū)，2024年，姑蘇區(qū)實(shí)施93處老舊小區(qū)、零星樓綜合改造，開(kāi)展66處動(dòng)遷安置小區(qū)整治提升，惠及居民近10萬(wàn)戶。全年清零48個(gè)征遷項(xiàng)目、改造9條道路街巷、修繕超4萬(wàn)平方米直管公房。在此基礎(chǔ)上，2025年，“留改拆”并舉推進(jìn)朱家莊新村等老舊住區(qū)改造提升，探索形成可復(fù)制、可推廣、可持續(xù)的自主更新路徑。

 

此外，高新區(qū)方面，2024年，實(shí)施城市更新項(xiàng)目48個(gè)、城中村改造項(xiàng)目6個(gè)，完成老舊小區(qū)改造27個(gè)。在此基礎(chǔ)上，2025年的目標(biāo)是：實(shí)施老舊小區(qū)改造21個(gè)，全面完成城中村改造項(xiàng)目，更新老舊電梯200臺(tái)以上。

 

其他區(qū)也不例外，通過(guò)大力度的城中村改造，由此消化更多存量住房。

以舊換新

去年下半年以來(lái)，為了驅(qū)動(dòng)住房“置換”鏈條，住房“以舊換新”在全國(guó)眾多城市推行開(kāi)來(lái)，更有多地明確鼓勵(lì)或推動(dòng)國(guó)企收購(gòu)購(gòu)房者手中的舊房。

從政策層面來(lái)看，蘇州是全國(guó)推行以舊換新政策最早的城市之一。去年10月31日，蘇州高新區(qū)公布了“以舊換新”政策，換購(gòu)申請(qǐng)人可以用一套或多套存量房置換一套新建商品房（一換一或多換一），置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品房總價(jià)的70%。

“以舊換新”是促進(jìn)新房、二手房良性循環(huán)，釋放購(gòu)房消費(fèi)需求的重要舉措，從參與項(xiàng)目的反饋來(lái)看，以舊換新帶來(lái)了項(xiàng)目到訪情況的明顯好轉(zhuǎn)，再加上收舊房的評(píng)估價(jià)是按市場(chǎng)價(jià)，甚至高于市場(chǎng)價(jià)執(zhí)行的，所以新區(qū)的以舊換新活動(dòng)目前效果也還不錯(cuò)。

房票安置政策

去年，很多城市探索房票安置的大背景在于，大規(guī)模城中村改造時(shí)代的到來(lái)。

對(duì)于城中村居民，蘇州將主要采取房票的形式予以貨幣化安置。所謂房票是依據(jù)被征收搬遷住宅房屋的貨幣化安置金額出具給被征收搬遷居民購(gòu)置商品住房的結(jié)算憑證，一年的有效期內(nèi)，被征遷居民可在房源庫(kù)里選房并用房票中的金額結(jié)算。

一批購(gòu)房者持房票入場(chǎng)，帶動(dòng)了一些板塊新房成交量的明顯提升，比如吳江太湖新城，不少樓盤通過(guò)房票安置消化了存量。

通過(guò)以上幾項(xiàng)政策形成合力，勢(shì)必將加速蘇州新房去庫(kù)存。

寫在最后：

整體來(lái)看，2025年去庫(kù)存的動(dòng)力將進(jìn)一步增強(qiáng)。原因在于：

一、從宏觀政策力度來(lái)看，國(guó)家拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的決心是非常大。2024年一系列政策效應(yīng)在2025年會(huì)進(jìn)一步釋放。2025年，各地政府工作報(bào)告均強(qiáng)調(diào)了“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)，預(yù)計(jì)在全國(guó)兩會(huì)后，監(jiān)管部門和地方將有更多支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)。