2月25日，杭州土拍市場(chǎng)再現(xiàn)高潮：華潤置地以72.48%溢價(jià)率、超過5萬/平方米的價(jià)格拿下城東新城安琪兒板塊一宗地，一舉刷新樓面價(jià)，成為區(qū)域新“地王”。僅僅5天前，大家房產(chǎn)才以約4.75萬元/平方米的成交樓面價(jià)，刷新過該板塊的地價(jià)紀(jì)錄。
高溢價(jià)拿地是近期核心城市土拍市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。一周前，上海年內(nèi)一批次土拍中，金茂、新加坡慶隆聯(lián)合體溢價(jià)38.2%競得虹口區(qū)一宗地，另一宗位于浦東新陽思板塊的內(nèi)環(huán)地塊，則由華潤、越秀聯(lián)合體溢價(jià)33.4%競得。
房企接連高價(jià)競拍土地，并非沖動(dòng)之舉。近期核心城市推出的多宗地塊，除了地段優(yōu)勢(shì)之外，與房企深耕優(yōu)質(zhì)板塊樓市以及具備資金實(shí)力等因素也密切相關(guān)。杭州土拍市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升是土地市場(chǎng)回暖的有力證明，同時(shí)令市場(chǎng)對(duì)即將到來的樓市小陽春充滿期待。
中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年截至2月25日，杭州、上海土地出讓金排名全國第二位、第三位，土拍溢價(jià)率分別為38.2%、30.58%。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，“小陽春”市場(chǎng)趨勢(shì)明顯。開發(fā)商在核心城市核心地段拿地的意愿及意圖越來越明晰，越是頭部企業(yè)，參與積極性越高。
盧文曦將熱點(diǎn)城市土拍稱之為“流量思維”的具象化。房企補(bǔ)倉上海、杭州，主要在于上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最強(qiáng)GDP城市、最均衡機(jī)會(huì)等等標(biāo)簽越來越多。杭州除“六小龍”的網(wǎng)絡(luò)科技概念之外，其他高科技企業(yè)的活躍度也非常顯著。“相信到了三四月份，‘小陽春’之后，土地市場(chǎng)依然會(huì)比較好。”
城市發(fā)展引擎驅(qū)動(dòng)土拍熱潮
土拍熱度飆升背后，是企業(yè)投資風(fēng)向標(biāo)的變化。杭州近年來的城市發(fā)展邏輯，正深刻影響著土拍市場(chǎng)的走向。以“六小龍”（游戲科學(xué)、深度求索DeepSeek、宇樹科技、云深處科技、強(qiáng)腦科技、群核科技）為代表的新興科技力量崛起，讓杭州成為全球矚目的“科技新都”。這種城市品牌形象的大幅躍升，直接提升了土地的潛在價(jià)值。在開發(fā)商眼中，杭州不再只是傳統(tǒng)的電商之都，而是充滿科技創(chuàng)新活力與無限商機(jī)的投資熱土，土地的增值空間被無限放大，競拍熱情自然水漲船高。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，杭州2024年供地節(jié)奏略為克制，核心區(qū)及主城外圍庫存告急。隨著核心區(qū)漲價(jià)預(yù)期打開，不限價(jià)項(xiàng)目逐步入市重構(gòu)板塊梯隊(duì)，“地王”效應(yīng)也在頻繁刺激土拍市場(chǎng)。
在產(chǎn)業(yè)方面，“六小龍”火爆出圈，提升城市對(duì)外吸引力，客戶對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)期提升明顯。
隨著“六小龍”在人工智能、機(jī)器人、游戲開發(fā)等前沿領(lǐng)域取得突破性進(jìn)展，杭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速向高端化、智能化轉(zhuǎn)型。大量高薪崗位的涌現(xiàn)，吸引了全球科技人才匯聚于此，住房、辦公和商業(yè)空間的需求呈井噴式增長。開發(fā)商敏銳捕捉到這一趨勢(shì)，紛紛在科技企業(yè)聚集區(qū)域展開激烈的土地爭奪戰(zhàn)，以求在未來的城市發(fā)展中搶占先機(jī)。
政策層面，杭州多年來持續(xù)推行的“人才新政”與產(chǎn)業(yè)基金扶持等政策，為“六小龍”的茁壯成長提供了肥沃土壤，也向市場(chǎng)傳遞出一個(gè)明確信號(hào)：杭州的科技發(fā)展浪潮才剛剛起勢(shì)。這種政策紅利不僅孕育出一批科技新貴，更讓開發(fā)商堅(jiān)信杭州樓市的長期投資價(jià)值，進(jìn)而推動(dòng)土拍價(jià)格一路走高。以杭州城東新城安琪兒板塊為例，該板塊樓面地價(jià)在2月25日的交易中突破5萬元/平方米，幾天之前，這一板塊最高樓面價(jià)為4.7萬元/平方米。
值得關(guān)注的是，風(fēng)投、PE基金瘋狂涌入杭州科技企業(yè)，熱錢不僅助力企業(yè)擴(kuò)張，還通過各種渠道流向土地市場(chǎng)，開發(fā)商借此東風(fēng)，加大投資力度，高價(jià)拿地鎖定未來利潤增長點(diǎn)，資本與土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，成為土拍熱潮的強(qiáng)力“加速器”。
2024年杭州取消新房限價(jià)政策，無疑是土拍市場(chǎng)的一劑強(qiáng)心針。開發(fā)商得以根據(jù)地塊的實(shí)際稟賦自主定價(jià)，利潤空間的顯著提升，讓核心區(qū)域地塊瞬間成為香餑餑。今年1月，民生藥廠地塊樓面價(jià)突破6.4萬元/平方米，便是這一政策紅利的直接體現(xiàn)。
與此同時(shí)，杭州推行的“少量高頻”供地策略，巧妙地維持了房企的拿地?zé)崆椋苊馔恋貛齑孢^量，確保土拍市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。
不過，土拍熱度的不斷攀升，也帶來了市場(chǎng)分化與去化壓力的問題。在核心區(qū)域，憑借完善的配套設(shè)施和旺盛的購房需求，樓盤去化速度較快。如城東新城的翡翠嘉運(yùn)府、翡翠錦和府，開盤僅三個(gè)月便迅速售罄。然而，遠(yuǎn)郊地區(qū)如臨平區(qū)、錢塘區(qū)和富陽區(qū)等地，由于地理位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不夠成熟，去化壓力相對(duì)較大。
長三角樓市小陽春初現(xiàn)端倪
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，北京、深圳、上海、廣州等一線城市土地推出及成交均較為活躍。一線城市住宅和商辦用地土地出讓金同比增長超10%，且有多宗較高總價(jià)地塊成交，帶動(dòng)百強(qiáng)房企拿地總額同比轉(zhuǎn)正。
如前所述，在土拍熱度與房企積極拿地的帶動(dòng)下，上海、杭州土拍市場(chǎng)回暖跡象明顯，樓市已呈“小陽春”先兆。
綜合同策研究院等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年上海豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，中高端改善需求比較旺盛。2025年1月，上海二手房成交約18389套，同比增長約12.1%；新房成交面積約48.84萬平方米，同比增長約8.13%。今年2月截止到25日，上海新房成交1545套，比去年同期增長了47%。
杭州二手房市場(chǎng)同樣快速復(fù)蘇，據(jù)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)，2月17~23日，杭州日均成交二手房270多套，環(huán)比上漲六成，杭與城、翡翠城四期等熱門小區(qū)成交量可觀。
杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比2024年2月末至3月初，2025年2月5日~2月23日，杭州二手房帶看量增長56%，新房帶看量增長77%，租賃帶看量增長56%。2月22日~2月23日這個(gè)周末新簽單量600多套，打破2020年以來的周末成交單量紀(jì)錄。
分析人士指出，上海、杭州土拍熱度的上升，無論是城市發(fā)展驅(qū)動(dòng)、土地稀缺與政策利好，還是優(yōu)質(zhì)房企的土儲(chǔ)戰(zhàn)略，都為樓市小陽春的到來奠定了基礎(chǔ)。然而，長三角各城市市場(chǎng)分化與去化壓力等問題也不容忽視。如何在熱度與理性之間找到平衡，有待后續(xù)樓市成交的反饋與檢驗(yàn)。