在房地產市場供求關系深度調整的背景下，一場圍繞“去庫存”的攻堅戰已初見成效。CRIC最新數據顯示，截至2025年1月末，全國50個重點城市新建商品住宅狹義庫存量降至31093萬平方米，同比降幅達11%，環比亦下降1%。這一數據標志著自2024年四季度“止跌回穩”政策發力以來，樓市庫存壓力持續緩解。

政策發力：從“止跌”到“回穩”

2024年4月30日中央政治局會議首次提出“消化存量房產、優化增量住房”的調控方向，隨后9月26日進一步明確“止跌回穩”目標，推動市場進入修復通道。政策組合拳包括嚴控土地供應、優化信貸支持、引導購房需求等，促使2024年四季度成交量環比上漲27%，為庫存下降奠定基礎。

數據透視：庫存下行與結構性矛盾并存

整體趨勢：50城去化周期（按12個月測算）從2024年9月的24.05個月降至2025年1月的21.53個月，降幅達2.52個月，庫存量較峰值減少2305萬平方米。

城市分化：長春、北京、南寧等城市去化周期仍超20個月，其中長春高達36個月，為壓力最大城市；而成都、杭州等熱點城市因成交活躍，去化周期已回落至18-20個月。

區域失衡：廣州增城區、武漢東西湖區等外圍板塊庫存占比超20%，且供需錯配顯著；南京70平方米以下酒店式公寓庫存占比近30%，投資屬性強導致去化困難。

典型案例：高庫存背后的供需邏輯

成都：庫存面積居首（2240萬平方米），但受益于核心區高端改善項目熱銷，2024年四季度成交量環比漲27%，去化周期僅18.8個月，成為“高庫存、高去化”的例外。

北京：庫存面積1185萬平方米，去化周期28.5個月，郊區高庫存與核心區限購政策形成矛盾，未來政策優化空間較大。

南京：小面積公寓庫存積壓，70平方米以下產品占庫存總量29%，與不足10%的成交占比形成鮮明對比，凸顯投資需求退潮后的市場風險。

未來展望：從“量減”到“質升”

當前樓市正從“全面去庫存”轉向“結構性優化”。一方面，核心城市低風險板塊有望率先進入供需平衡；另一方面，高庫存區域需通過產業升級、功能重構等方式盤活存量。例如，廣州、武漢可通過調整土地供應結構，南京需引導商辦物業轉型，以匹配居住需求。

結語

“去庫存”成效的背后，是政策精準調控與市場自我修復的共振。盡管重點城市庫存壓力整體緩解，但區域分化、產品錯配等問題仍待破解。未來，房地產市場的健康發展需在“量”與“質”、“存量”與“增量”間找到新平衡點。