現(xiàn)在北京的房價就像一輛下坡的車，剎車不太好踩了。居民借錢買房已經借到頂了，六個錢包被掏空，年輕人結婚買房都吃力，剩下的錢連商場都逛不起了——這兩年北京關門的商場越來越多，國展天虹這種老牌商場都撐不住，說白了就是大家手里真沒錢了。房價跌不跌？肯定還要跌，但好地段和差地段差別會很大。
先說為什么跌。現(xiàn)在全國錢變“貴”了（通縮），工資不漲物價不漲，但欠的房貸一分不少。北京土著家里老人留下的房子，未來十年可能會大量拋售，特別是遠郊的老破小。比如密云、房山的房子，去年就比市區(qū)多跌了2%，這些地方將來可能更便宜。再加上北京人口增長慢了，外地年輕人來得少了，租房買房的需求都在降，郊區(qū)房子更難賣。
不過市中心不太一樣。東西城、海淀這些地方，好學校好醫(yī)院扎堆，房子再舊也有人搶。就像2025年取消限價后，開發(fā)商把得房率從75%搞到80%，變相降價但核心區(qū)房價還是扛在9萬以上。這些地段就像黃金，再跌也有底線，畢竟全北京就那么多。
現(xiàn)在最尷尬的是中間層。手里拿著非核心區(qū)的兩套房，看著房價陰跌，賣了吧不甘心，不賣吧可能更虧。2025年北京二手房掛牌量沖到13萬套，但成交價同比跌了快5%，說明大家都在降價甩賣。如果家里老人留下的房子將來集中上市，郊區(qū)房價還得往下掉。
普通人該怎么辦？記住三句話：遠郊老破小趁早出手，核心區(qū)好房子可以觀望，錢袋子捂緊了別亂加杠桿。特別是別聽人忽悠“抄底”，北京房價調整不是一兩年的事，租金回報率現(xiàn)在才1.5%，存銀行都比收租劃算。等什么時候房租能覆蓋月供了，可能才算到底。這兩年先別急著入場，留著現(xiàn)金最踏實。