在房地產(chǎn)市場動態(tài)頻出的當(dāng)下，一則浙江國資拍下三亞 822 套房產(chǎn)的新聞引發(fā)廣泛關(guān)注。

2022 年，三亞頂級豪宅鳳凰島陷入困境，被申請破產(chǎn)重整，其一期 -貝殼- 建筑群中的 822 套房產(chǎn)等資產(chǎn)，以債權(quán)轉(zhuǎn)讓形式打包公開拍賣，最終浙江一家國資背景的資產(chǎn)管理公司斥資 6.3 億元將其收入囊中。

回溯事件源頭，2014 年 11 月，三亞鳳凰島郵輪港公司與 12 家地方性金融機構(gòu)簽訂《社團(tuán)貸款合同》，貸款本金超 10 億元，期限至 2019 年 11 月 6 日，年利率 8.9％。

然而到期后，該公司未能清償債務(wù)，截至 2022 年 5 月 26 日，拖欠本金及利息超 12 億元，這才導(dǎo)致相關(guān)房產(chǎn)被拍賣。

鳳凰島項目曾承載著 -東方迪拜- 的宏偉愿景。

2002 年，湖北商人曾憲云買下鳳凰島，投資從 50 億元攀升至 100 億元，規(guī)劃涵蓋國際郵輪港、七星級酒店等多個高端項目。

2008 年鳳凰島一期開盤，7 萬元 - 平方米的均價創(chuàng)下海南銷售紀(jì)錄，700 套房子迅速售罄，隨后房價一路高漲至 16 萬元 - 平方米，吸引了大批包括浙江、山西等地的炒房客，當(dāng)時可謂一房難求。

但隨著市場熱情降溫，加上幾輪環(huán)保風(fēng)暴，鳳凰島的二手房價如今回落至 4 - 5 萬元 - 平方米。

此次拍賣的 822 套房產(chǎn)，總建筑面積約 72522 平方米，按當(dāng)前市場價值估算最少 29 億。

從這個角度看，浙江國資以 6.3 億元拿下，似乎撿了個大便宜，利潤率初看超過 300%，堪稱暴利。

但這真的是一次抄底行為嗎？首先，房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性遠(yuǎn)超表面數(shù)字。

雖然鳳凰島房產(chǎn)看似價格誘人，但房產(chǎn)市場有價無市的情況并不少見。

三亞當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場雖然有旅游資源支撐，但也面臨著市場飽和度、政策調(diào)控等諸多不確定因素。

目前三亞正在開展配售型保障性住房需求摸底工作，這一舉措必然會對當(dāng)?shù)卣w住房供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，也可能波及像鳳凰島這類高端房產(chǎn)市場。

其次，不良資產(chǎn)的處置并非易事。

雖然浙江國資拿到了房產(chǎn)相關(guān)債權(quán)，但后續(xù)涉及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)厘清、維護(hù)、營銷等一系列成本。

若想將房產(chǎn)成功變現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)增值，需要精準(zhǔn)把握市場需求，投入大量精力和資金進(jìn)行改造運營。

再者，曾經(jīng)高價入駐鳳凰島的投資客如今大多被套牢，即便想 -割肉離場- 也難尋接盤者，這也從側(cè)面反映出當(dāng)前市場對這類房產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度。

浙江國資拍下這 822 套房產(chǎn)，也許是基于對三亞未來旅游市場復(fù)蘇、房產(chǎn)市場回暖的長期看好，或者有其自身獨特的資產(chǎn)配置戰(zhàn)略考量。

但僅從當(dāng)前信息判斷，這是否是一次成功的抄底行為，還有待時間和市場的檢驗。

在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的大背景下，每一次重大資產(chǎn)交易都蘊含著機遇與風(fēng)險，后續(xù)發(fā)展值得持續(xù)關(guān)注。