房產，作為衣食住行中極為重要的一環，深受老百姓重視，因為房產引發的糾紛也困擾著不少老百姓。換了個中介買房，前中介還讓我賠償損失？屋內反水，樓上住戶是否都應擔責？2月18日，半島問法熱線（80889800）聚焦房產糾紛，本期眾成清泰（青島）律師事務所的王珅律師和王方亮律師在線與市民進行了溝通，就市民生活中常遇到的與房產有關的問題進行解答。
上午9點15分，隨著兩部熱線電話的接通，市民的電話就打了進來。2023年時，王先生想買一套房子，就找到了某房屋中介了解情況。不久，該中介就聯系王先生要帶他去看房。“當時中介要求我簽訂一份《看房確認書》，上面寫清了房屋的詳細信息，還約定我不能私下與房主進行交易，否則得按照他們規定收費標準的四倍支付高額的服務傭金。”王先生為了看房子，沒有多想就簽了字。看完房子后，王先生想再多看看，就沒有通過這家中介購買那套房子。
“后來，另一家中介公司也帶我看了同一套房子，我就和賣家還有第二家中介公司簽了《房地產買賣居間合同》，買下了這套房，也給中介公司付了8000元的中介服務費。”王先生告訴王珅律師，前段時間，第一家中介公司找到他，稱他違反了之前簽訂的《看房確認書》里的合同約定，要求支付中介費用以及違約金。王先生認為他沒有故意跳過甲中介的意思，就是想多找幾家中介，選一個最劃算、服務最好的。他詢問律師，自己需要向甲中介公司支付違約金嗎？
“您遇到的這種情況在行業內稱為‘跳單’，簡單來說，就是中介給您提供服務后，您利用他們提供的服務，私下和對方簽合同，或者又找其他中介和對方簽合同。”王珅律師向王先生解釋道，“您沒有通過第一家中介購買房屋這件事，目前爭議的核心要點在于，您在此次房屋買賣過程中，是否存在繞開甲中介公司而完成交易的 “重復嵌套跳單” 行為。在判定這個問題時，首先需要確認這套房屋是否屬于甲中介公司的獨家房源。如果通過互聯網平臺、其他正規中介公司等合理合法的途徑，您同樣能夠獲取到該套房屋的房源信息，那么從法律角度來講，您完全有權利自由選擇最契合您需求、能為您提供最優質服務的中介來協助您完成房屋交易。從您的描述來看，您并非私下與房主達成交易，而是通過另一家中介公司的正規服務流程完成了房屋買賣，并且也依規支付了相應的中介費用，這足以表明您在主觀上并不存在逃避惡意。”因此，王珅律師判斷王先生并不構成違約。
另外，王律師認為，還有一個關鍵的法律要點需要著重關注。“第一家中介公司讓您簽署的《看房確認書》里，有關禁止跳單的條款，由于該條款是中介公司預先擬定好、反復使用，且在簽署時未與您進行充分協商的，在司法實踐中，極有可能會被法院認定為格式條款。”王律師表示，根據相關規定：提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的，該格式條款無效 。 因此，一旦法院認定該條款屬于格式條款，那么您就無需支付第一家中介公司所要求的中介費用以及違約金。
房屋使用過程中一些突發狀況也讓不少市民心煩。“我住在二樓，前段時間，家里廚房突然反水，污水四溢，把廚房和相鄰的房間都給淹了。不僅家具、電器受損嚴重，一些重要的文件資料也被泡壞了，經濟損失較大。”趙先生告訴王方亮律師，后來他找專業人員檢查，發現是樓上住戶隨意丟棄廚余垃圾，導致廚房共用排污管道堵塞，才引發了這次反水事故。
趙先生認為小區物業和樓上的所有住戶都對這次事故負有責任，所以想讓他們共同承擔損失。不過，他不確定這樣做是否符合法律規定，詢問律師，在這種情況下，應該采取哪些合法的措施來維護自己的權益？
王方亮律師認為趙先生遭遇的狀況，在法律上屬于典型的相鄰權糾紛。要解決趙先生的問題，關鍵在于明確責任主體以及責任承擔方式。“ 如果您想讓物業承擔責任，首先要判斷物業公司是否存在過錯。您可以查看《物業服務合同》，確認物業公司是否按照約定，定期對排污管道進行檢查和疏通。同時，在事故發生后，物業公司是否及時響應，配合您進行檢修工作。如果物業公司能夠證明其已全面履行合同義務，對管道堵塞及反水事件沒有任何過錯，那么物業公司無需承擔賠償責任。”王律師建議趙先生收集物業公司日常維護工作的相關證據，比如維修記錄、通知公告等，以便準確判斷其責任。
“樓上住戶在使用排水管道時，有義務正確處理垃圾，保障管道暢通。相關法律規定，二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔責任。” 王律師表示，在確定樓上住戶責任時，需要考慮因果關系。如果樓上住戶能夠提供相關證據證明其與事故沒有因果關系，就無需承擔賠償責任。反之，如果無法提供此類證據，那么樓上住戶很可能需要進行賠償。
問題1：房屋地下室滲水嚴重，買方能否解除購房合同？
2022年底，秦先生看好了某房產公司開發的一處房產。當時該公司的銷售人員介紹說，秦先生看好的那處房產下面有一個地下室，與房子之間有內部樓梯，能直接相通，建議一起買下。秦先生認為這樣很方便，就與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，購買了那套商品房。同時，還簽訂了《地下室使用權轉讓協議》，花了將近80萬買下了地下室。交完房款驗房時，秦先生發現地下室漏水嚴重，根本沒辦法正常使用。他馬上就向開發商報修了，他們也組織施工人員來修了好幾次，但是漏水問題一直沒解決，甚至連返水的原因都確定不了，漏水問題根本無法解決。秦先生詢問律師，在這種情況下，是否可以要求跟開發商解除雙方簽訂的購房合同，并讓他們返還購房款及利息，同時賠償自己的損失？
律師說法：秦先生，當初您和開發商簽訂的購房合同，是雙方真實意愿的表達，而且沒有違反法律、行政法規里那些效力性的強制性規定，那就是合法有效的。在這種合法有效的合同關系下，房產開發商就有責任和義務保證交付給您的房屋，包括地下室，是能夠正常使用的。《中華人民共和國民法典》中有規定，當出現當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目標的情形的，當事人可以解除合同。根據您的描述，地下室存在嚴重質量問題，經過多次維修都無法修復，這就嚴重影響到了您對地下室的正常使用，甚至可能影響到您對整套房屋的居住體驗，導致您簽訂合同想要獲得可正常使用房產的目的沒辦法實現。所以，從法律角度來講，您是完全有權要求解除這兩份協議的。至于賠償方面，依據《中華人民共和國民法典》的相關規定：“合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任。 您不但可以要求開發商返還購房款以及相應利息，還可以依照合同里的約定，要求他們賠償您因為這個事情遭受的損失，比如您為解決漏水問題支出的一些合理費用等。總之，您可以收集和整理相關證據，先嘗試和開發商協商解決，如果協商不成，就可以通過訴訟等法律途徑來維護自己的合法權益。
問題2：購買的房屋入住后被查封，購房人該如何維權？
2020年時，劉先生與某房產公司簽訂了購房合同。簽完合同后，劉先生按照約定支付了購房款，某房產公司也把房子實際交付了。劉先生對房子進行了裝修后，就住了進去。但是，因為該小區整體還沒驗收完畢，一直也無法辦理不動產初始登記。前段時間，劉先生突然收到通知，說法院在某房產公司與另一家的一個執行案子里，把劉先生買的這套房子給查封了。這讓劉先生一頭霧水，他想不明白，這房子都買了、住了，怎么還會被查封呢？他詢問律師，像這種情況，自己該怎么辦才好？
律師說法：劉先生，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記 。” 另外，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》規定：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的；在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權，優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院均應當予以支持。”根據您的描述，在法院查封之前，您和某房產公司已經簽訂了購房合同，全額交付了購房款，并且在查封前就合法占有了該房屋。沒辦理過戶登記是因為房屋未竣工驗收，這并非您自身的原因導致的，完全滿足第二十八條規定的所有要件。所以，您可以提出執行異議，請求法院停止執行案涉房產，并解除查封。
問題3：房屋租賃過程中遭遇“騰房僵局”，房主該如何“破局”？
2023年時，賈先生將自己名下的一處房產出租給了嚴先生，雙方簽訂了《房屋租賃合同》。嚴先生入住后，總是不按時支付租金，賈先生催了他好多次。后來實在沒辦法，賈先生就跟嚴先生說要解除合同。嚴先生也同意不再續租了。可之后由于雙方溝通不太順暢，嚴先生一直不把房里的東西搬走，這導致賈先生也無法把房子租出去，現在就這么僵持著。賈先生詢問律師，如果他自己動手把房子騰出來，把嚴先生的東西清理掉，會不會惹上什么麻煩？嚴先生這種行為，是否需要承擔責任？
律師說法：賈先生，您想自行騰退房屋和清理物品，這里面是存在法律風險的。雖然依據《中華人民共和國民法典》第七百三十三條規定：“租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態 。” 也就是說您有權要求嚴先生返還租賃房屋，但是在他拒絕騰退的情況下，目前并沒有明確的法律條文賦予您強行騰退的權利。如果您在沒有得到嚴先生確認的情況下，就強行清理他的物品，很可能會構成侵權。在強制騰房的過程中，您負有對這些物品的善意保管義務。要是在清理過程中，物品出現損壞、丟失的情況，您就得承擔財產損害賠償責任。就算您委托第三方來進行清理和保管，也可能會發生物品損壞或者其他意外情況。而且，您還得提前墊付騰房和保管物品的相關費用，這對您來說也是一筆不小的開支和潛在風險。根據《中華人民共和國民法典》第七百三十三條規定，租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。既然你們雙方都同意解除租賃合同，嚴先生就應該及時把租賃房屋按原狀返還給您。他現在逾期騰房，既違反了合同約定，又可能構成對您財產的非法侵占，需要承擔違約責任或者侵權責任。不僅如此，他還得持續支付逾期騰房期間的占有使用費，這個費用標準一般不會低于你們合同里約定的租金標準。因此，建議賈先生先不要擅自進行騰退和清理。您可以再和嚴先生進行一次正式的溝通，明確告知他逾期騰房的后果，要求他限期搬走。如果他還是不配合，您可以通過發送書面通知的方式，再次強調他的義務和責任，并保留好相關證據。要是溝通實在無效，您可以向法院提起訴訟，要求嚴先生騰退房屋，并承擔相應的違約責任和占有使用費，通過法律途徑來解決問題。