一、什么是不動產預告登記？

不動產預告登記是不動產登記類型中除了首次登記、轉移登記、變更登記、注銷登記外的一種特殊的登記類型。《民法典》中預告登記的定義是：“預告登記指當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。預告登記其實是一種限制登記，主要目的是為了保全一項將來可能發生的不動產物權變動的請求權。簡單來說，就是在簽訂了一份房屋的買賣合同后，這時您還沒有擁有房產所有權，先在不動產登記簿上做一次預告，以確保將來能夠順利辦理過戶登記，從而獲得該房產的所有權。

二、預告登記的適用情形

根據《不動產登記暫行條例實施細則》第八十五條，有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：

1、商品房等不動產預售的；（購買期房的情況）

2、不動產買賣、抵押的；（主要是二手房買賣或現房抵押的）

3、以預購商品房設定抵押權的；（以期房辦理按揭的，保障債權人的權益）

4、法律、行政法規規定的其他情形。

我們在生活中購買開發商預售的房屋、購買二手房屋或購買土地等其他不動產，都可以申請辦理預告登記，保障自己的合法權益。

三、預告登記的作用

預告登記的主要作用是保障將來實現物權，防止“一房多賣”等情形的發生。通過預告登記，可以將當事人的債權請求權予以公示，使其具有對抗第三人的效力，從而保障預告登記權利人的合法權益。

1、防止“一房二賣”：預告登記后，如果賣家未經您同意再次出售房產，這種交易是無效的，不會產生物權效力。

2、保障交易安全：預告登記使得您的購房請求權具有了物權效力，可以有效防范房產交易中的各種風險。

四、預告登記的法律效力

預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記之日起三個月內，當事人申請不動產登記的，不動產登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

我們應該注意的一是簽訂物權變動的協議，需要在協議中明確辦理預告登記的約定。這樣以后辦理預告登記時不需要單獨提交“當事人關于預告登記的約定材料”。

需要注意的第二點是預告登記的有效期。《民法典》規定：債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記之日起三個月內辦理本登記（轉移等登記），未辦理的，預告登記自動失效，將不再享有法律上的保護。

五、預告登記的失效

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

需要注意“能夠進行不動產登記之日”，一般包含2層意思。一是房屋具備了辦理轉登記的條件，如預售的房屋已經辦理首次登記；二是開發商已經做好物權轉移登記的準備或已經通知業主。由于轉移登記一般情況需要雙方共同申請，如出現一方拒絕配合的情形，也無法辦理相應的不動產登記，可以視為未達成辦理轉移登記的條件，預告登記繼續有效。但是目前法律尚未做出明確的規定。

六、預告登記的法律效力

預告登記具有以下法律效力：

1、排他性效力：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，他人無法處分該不動產。

2、登記順位效力：預告登記可以確定權利的優先順序，保障預告登記權利人的優先權。

3、追及效力：預告登記的權利人可以追及不動產的實際占有人，保障自己的權益。

4、破產保護效力：預告登記的權利具有對抗破產債權的效力，保障預告登記權利人的權益。

七、預告登記與合同備案的區別

1、申請方式不同：預告登記由當事人申請，而合同備案是開發企業的強制性義務。

2、法律效力不同：預告登記具有物權效力，具有排他性，而合同備案僅具有行政管理效力。

3、載體形式不同：預告登記記載于不動產登記簿，而合同備案僅是行政管理部門的備案。

八、預告登記的辦理流程和申請材料

1.申請：

（1）雙方共同申請：由買賣房屋或者其他不動產物權協議的雙方當事人共同申請。

（2）特殊情形單方申請：預購商品房的預售人未按照和預購人訂立的商品房買賣合同約定申請預告登記時，預購人可單方申請預告登記。

2.提交材料：

（1）不動產登記申請書，申請人身份證明；

（2）預購商品房的，提交商品房預售合同；

（3）以預購商品房等不動產設定抵押的，提交不動產登記證明以及不動產抵押合同、主債權合同；

（4）不動產轉移的，提交不動產權證書、不動產轉讓合同；

（5）不動產抵押的，提交不動產權證書或者不動產登記證明、不動產抵押合同和主債權合同；

（6）簽訂其他不動產物權的協議的，提交不動產權證書及相關協議；

（7）預售人與預購人對預告登記附有條件和期限的，預購人提交相應材料。

申請材料中的（2）（3）（4）（5）（6）項，需要當事人根據自己的具體情形，提供其中一項材料。

3.審核：

不動產登記機構將對以下事項進行審核：

（1）申請預購商品房抵押預告登記的，是否已經辦理預購商品房預告登記；申請其他預告登記的，不動產物權是否已經登記；

（2）申請人與申請材料記載的主體是否一致；

（3）申請登記的內容與權屬來源等登記原因材料是否一致；

（4）不動產買賣、抵押等預告登記內容是否與不動產登記簿記載的有關內容沖突；

（5）不動產已經辦理查封登記的，不予辦理；

（6）申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物或者建設用地使用權抵押登記的，抵押權是否已經注銷；

4.登簿：

不存在不動產登記相關法律法規規定的不予登記情形的，將登記事項記載于不動產登記簿，并向權利人核發不動產登記證明。

九、結語

預告登記作為一種重要的不動產登記制度，不僅是法律賦予購房者的一項重要權利，也是維護房地產市場秩序、保障交易安全的重要手段，能夠有效保障購房者的合法權益，防范房產交易風險。

目前有些地方的不動產登記機構通過“網簽即預告”等新模式，實現了從合同簽訂到預告登記的“無縫銜接”。購房人只需在簽訂網簽合同時提交一次資料，就可以同時辦理網簽備案和預告登記兩項業務，而且辦理過程全部在線上進行，無需來回奔波，大大提高了辦事效率。這一新模式的推出，不僅可以提高購房人的辦事便利度，還可以從行政監管和物權登記公示兩方面防范交易風險，進而杜絕“一房二賣”等行為，更好地保護購房人的權益，讓預告登記制度對權利人的保護落到實處。

建議廣大購房者在進行房產交易時，充分了解并合理運用預告登記制度，確保自己的權益得到充分保障，為您的房產交易保駕護航。